Flipy – czy to się opłaca?

„Taniej kupić, drożej sprzedać” – ta zasada obowiązuje przy flipowaniu mieszkań. Jeżeli słyszałeś o flipach i zastanawiasz się, czy ta strategia inwestowania kapitału w nieruchomości się opłaca, dowiedz się, jakie czynniki wpływają na zysk z inwestycji.

Na czym polega flipowanie?

Flipowanie to strategia inwestowania w nieruchomości polegająca na zakupie taniego mieszkania, podniesienia jego wartości, a następnie sprzedaży z zyskiem. Aby zwiększyć wartość lokum, inwestor przeprowadza generalny remont, choć czasem wystarcza jedynie lifting. Popularna jest też zmiana aranżacji lokalu, np. podział dużego pokoju na dwa mniejsze. To powoduje, że mieszkanie jest już zaliczane do innego segmentu, a jego cena automatycznie ulega zmianie. Ponieważ celem flipowania jest uzyskanie jak największego zwrotu z inwestycji, wielu inwestorów wykorzystuje też technikę home staging, czyli odpowiednio przygotowuje nieruchomość do sprzedaży.

– Naturalnym jest, że każdy inwestor wybierający flipy poszukuje tanich mieszkań. Wśród osób zarabiających na flipach popularnością cieszą się licytacje komornicze i przetargi mieszkaniowe – mówi Anna Wojtiuk, Ekspert ds. sprzedaży nieruchomości w Partnerzy Nieruchomości i dodaje: – Inwestorzy korzystają z portali ogłoszeniowych, zwracając szczególną uwagę na lakonicznie oferty bez zdjęć, bo one cieszą się najmniejszą popularnością, a to oznacza możliwość negocjacji ceny. Wiele osób współpracuje też z agencjami nieruchomości, bo mają one szerokie dotarcie zarówno do sprzedających, jak i kupujących mieszkania czy domy

Od czego zależy opłacalność flipów?

Flipy to jedna ze strategii inwestowania w nieruchomości. Zwrot z inwestycji uzyskany przez inwestora zależy od kilku czynników, w tym:

  • stanu prawnego, rodzaju i położenia nieruchomości

Kusząca cena mieszkania może wynikać z jego skomplikowanej sytuacji prawnej, która skutecznie odstrasza potencjalnych kupców. Hipoteki przymusowe, kredyt hipoteczny czy nieuregulowane kwestie ze spadkobiercami – dla wytrawnego inwestora to nie przeszkody, ale atuty pozwalające negocjować cenę. Z drugiej strony szczególnie skomplikowane sprawy natury prawnej mogą wymagać pomocy prawnika, a to pomniejsza zysk z inwestycji.

Również rodzaj i położenie nieruchomości mają istotny wpływ na zarobek z flipu. Wielu inwestorów celuje w mieszkania, bo te łatwiej sprzedać niż dom jednorodzinny. Kupca szybciej też można znaleźć na nieruchomość położoną w dobrze skomunikowanej lokalizacji, w pobliżu centrum miasta;

  • okresu, przez który kapitał będzie zamrożony

Zakup nieruchomości jest kapitałochłonny – inwestor inwestuje kwoty rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Kapitał ten zostaje zamrożony na czas remontu i poszukiwania kupca. Czasem jest to kilkanaście dni (gdy mieszkanie wymaga tylko odświeżenia), a czasem kilka miesięcy (gdy konieczny jest gruntowny remont).

O ile czas trwania remontu można oszacować, o tyle trudniej określić, ile będzie trwał etap poszukiwania kupca. Z tego względu jeszcze przed rozpoczęciem flipowania warto założyć minimalny zwrot z inwestycji. Przyjęcie kwoty np. 40 tys. zł z jednego flipu, ułatwia wybór lokali pod potencjalną inwestycję;

  • nakładów, które trzeba ponieść, aby zwiększyć wartość nieruchomości

Doświadczony inwestor z wiedzą techniczną może samodzielnie ocenić zakres prac niezbędnych do wykonania i sporządzić kosztorys. Mniej doświadczeni często korzystają z pomocy fachowców ze sprawdzonej ekipy remontowej. W trakcie remontu może się jednak okazać, że nakład pracy będzie dużo wyższy niż pierwotnie zakładano. Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku mieszkań znajdujących się w przedwojennych kamienicach. Wyższe nakłady pomniejszą zysk inwestora.

Nakłady to nie tylko materiały i robocizna, ale również czas potrzebny na uporządkowanie nieruchomości pod względem prawnym. Niektórzy inwestorzy ograniczają nakłady do minimum i zamiast odświeżać czy remontować mieszkanie, zadowalają się jedynie różnicą między kwotą zakupu a kwotą sprzedaży.

Flipy – jak zwiększyć szansę na sprzedaż mieszkania z zyskiem?

Remont czy home staging to sposoby na zwiększenie wartości mieszkania. Aby jednak zminimalizować okres oczekiwania na kupców, inwestor powinien już na początku flipowania określić docelową grupę klientów.

– W Polsce wciąż największą popularnością cieszą się mieszkania o metrażu od 20 do 50m2 – to właśnie one najszybciej znikają z rynku. Dla osób poszukujących nieruchomości istotne są też: piętro, najbliższa okolica, dostęp do infrastruktury i komunikacji miejskiej. Elementy, na których szczególnie zależy potencjalnej grupie kupcom, należy uwzględnić w strategii inwestowania we flipy – podsumowuje Anna Wojtiuk.

 

Mogą Ci się podobać

Wynajem krótkoterminowy – popularny trend na trójmiejskim rynku nieruchomości

Z cyklu dzielnice Trójmiasta – Uroki Wrzeszcza

Zmiany w podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości

Małe jest piękne – aranżacja kawalerki